ÖN ALIM (ŞUFA) DAVASI
Önalım, bir diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda hissedar malikin, hissedar olmayan kimselere karşı öncelikle satın alma hakkıdır. Şufa hakkı iki çeşittir: Sözleşmeden doğan şufa hakkı ve yasal (kanuni) şufa hakkı.
1- Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, öncelikle tarafların anlaşması ile yapacakları “önalım sözleşmesi” ile mümkün olabilir. Bu hak, taşınmaz malikinin mülkiyetini bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın sahibi olabilme imkanı veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Aynı zamanda koşula bağlı bir hak olduğu da söylenebilir. Koşul, taşınmazın üçüncü bir kimseye satılmasıdır.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/3 uyarınca, vefa (geri alım) ve alım sözleşmelerinden farklı olarak adi yazılı şekle tabi tutulmuştur. Ancak 4721 sayılı TMK m. 735 gereğince, bu hakkın taşınmazın tapu siciline şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhin etkisi aksine bir anlaşma olmadıkça 10 yıl geçmekle sona erer.
Şufa hakkı, dava yoluyla kullanılmalıdır. Şufa hak tapuya tescil edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişi adına tescil edilmişse üçüncü kişiye, aksi halde satıcıya karşı açılmalıdır. Bu hakkın kullanılmasında süreler oldukça önem arz etmektedir. Satışın şufa hakkı sahibine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl içerisinde dava açılmalıdır.
2- Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı veya kanuni şufa hakkı, bir diğer adıyla kanundan doğan önalım hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m. 732 uyarınca, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payım tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sarması halinde, diğer paydaşlar onalım hakkım kullanabilirler.”
Yasal ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü bir süredir. Hakim, davada süreye ilişkin hiçbir itiraz bulunmasa da kendiliğinden göz önünde bulundurur ve sürenin kaçırılması halinde dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verir.
Yasal ön alım hakkı, paydaş veya paydaşlarca, taşınmazdaki hisseyi satın alan üçüncü kişiye karşı yöneltilir.
Yasal önalım hakkının tapuya tescili mümkün olmadığı gibi, buna gerek de yoktur. Zira yasal önalım hakkı, adı üzerinde, yasa ile paylı mülkiyet sahibine verilmiş yenilik doğuran bir haktır. Taşınmazı satın alan kimse söz konusu taşınmazın paylı mülkiyet olduğunu bilmeden satın aldığı veya iyiniyetli olduğu hiçbir şekilde iddia edilemez.
Şufa davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Davanın görevli mahkemede açılıp açılmadığı mahkemece kendiliğinden değerlendirilir. Davanın görevsiz mahkemede açılması halinde davanın usulden reddine karar verir.
Şufa davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup, bu yetki kesin yetkidir. Dolayısıyla yetkiye ilişkin herhangi bir itiraz söz konusu olmasa bile hakim bu hususu re’sen göz önünde bulundurur ve davanın yetkisiz mahkemede açılması halinde davanın usulden reddine karar verir.
Yasal Önalım Hakkı Sahibinin Yargılama Devam Ederken Taşınmazdaki Hissesini Üçüncü Bir Kişiye Devretmesi Sorunu
Taşınmaz üzerindeki hisse sahibinin taşınmazdaki hissesini satması yahut satışa eşdeğer işlem yapması durumunda diğer hisse sahibi/sahiplerinin önalım davası açmak suretiyle yasal önalım hakkını kullanabileceğini belirtmiştik. Ancak, hem biz hukukçular hem de vatandaşlarca malum olduğu üzere ülkemizde yargılama süreleri oldukça uzun olduğu gibi, hele bazı dosyalarda dosyanın kesinleşmesi ise neredeyse bir insanın ömrü kadar zaman sürebilmektedir.
Önalım davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri de, tüm şartların oluşması ile birlikte davayı açarak şufa hakkını kullanan yasal önalım hakkı sahibinin yargılama devam ederken, taşınmazdaki payını bir üçüncü kişiye satmasıdır. Bu durumda da “Yasal önalım hakkı sahibinin yargılama sırasında taşınmazdaki hissesini devretmesi halinde önalım hakkı devam edecek midir, şufa davasının akıbeti ne olacaktır?” sorusu gündeme gelir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı (şufa hakkı sahibi) ile davalının taşınmazda hissedar olması ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekmektedir. Yargıtay’ın müstakar içtihatlarında da belirtildiği üzere, şufa hakkını kullanarak dava açan davacının davaya konu taşınmazdaki payını yargılama devam ederken bir üçüncü kişiye devretmesi halinde davanın açıldığı tarihte mevcut olan önalım hakkını yitirmiş olacaktır. Bu nedenle davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Hisseli bir arsayı tapuda düşük bedel göstererek satın aldım. Satın aldığım tarihten bu yana 1 yıl geçti. Herhangi bir hak kaybı yaşar mıyım?
Mevcut diğer hissedarın satışın üzerinden 2 yıl geçmeden önalım (şufa) hakkını kullanması halinde hak kaybı yaşayabilirsiniz. Kalan 1 yılın dolması halinde herhangi bir hak kaybınız olmayacaktır.
%50 – %50 hissedar olduğumuz bir dairede diğer hissedarın hissesini 7 ay önce bir başkasına 95.000 TL rayiç bedel üzerinden satış yaptığını öğrendim. Ancak ben de 2 ay önce hissemi satış yapmıştım. Tekrar hissedar olmak için şufa davası açabilir miyim?
Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince, şufa davası açmaya hakkı olan hissedarın taşınmaz üzerindeki hissesini sonradan devretmesi halinde şufa hakkı düşer. Bu nedenle dava açamazsınız yahut açılmış bir dava varsa ret kararı verilir.