İmar Planı Uygulamaları: İfraz ve Tevhid

İFRAZ VE TEVHİD

GİRİŞ

Mevzuatımıza göre imar planı uygulama yöntemleri şunlardır:

1- Arazi ve arsa düzenlemesi (18.madde uygulaması)

2- Kamulaştırma yöntemi

3- İfraz ve tevhid yöntemi (15.ve16.madde uygulaması)

İfraz ve tevhid yöntemi,19. Yüzyılın 2.yarısından günümüze kadar olan tüm yasal kaynaklarda yer almıştır. Örneğin : 1882 tarihli Ebniye Yasası’nda ham arazi, bağ, bostandan mahalle oluşturmak için yapılan ifrazlardan bir karakol yeri, bir okul yeri terk etmek zorunlu hale getirilmesi gibi.

3194 Sayılı İmar Kanunu’nda ifraz ve tevhide ilişkin hükümler 15. ve 16. Madde de getirilmiştir.

PARSEL NEDİR ?

Parsel, üzerinde imar mevzuatına uygun olarak yalnızca bir bina yapılabilecek olan arazi parçasıdır. Her parsel imar yasalarına uygun olarak ayrılıp sınırlanmış arazi parçasıdır. Sınırları haritalar ile belirlenmiş arazi parçaları kadastro haritalarında gösterilmiş ise kadastro parseli, imar haritalarında gösterilmiş ise imar parseli adı verilir.

İFRAZ NEDİR ?

Sözlükteki anlamıyla ifraz, ‘ayırmak’ anlamına gelmektedir. Emlak terimi olarak ifraz ise tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıt altına alınmış bir gayrimenkulün, söz konusu mülkün önceden düzenlenmiş haritalara göre tek bir parçadan birçok parçaya bölünerek tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemine verilen addır.  Başka bir değişle ifraz; minimum imar parseli olacak şekilde parsellere ayırma işlemidir.

 3194 sayılı İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca yapılan ayırma işleminin, parselasyon niteliğinde olan ve olmayan olarak 2 çeşidi vardır;

– Parselasyon niteliğinde olan ayırma (ifraz): İmar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.

– Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma (ifraz): Kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.

Ayırma işlemi; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

İfraz işlemi bir idari işlemdir. İdari Yargılama Usulü Kanunu madde 2 de belirtilen idari işlemin 5 unsuru yönünden ifrazı değerlendirecek olursak;

• – İfraz işleminde Yetki -> Belediye Encümeni ve İl İdare Kurulu’na aittir.
• – İfraz işleminde Konu -> Malikin isteğiyle taşınmazını ayırma işlemidir.
• – İfraz işleminde Amaç -> Kamu yararıdır.
• – İfraz işleminde Şekil -> İmar Kanunu madde 15-16
• – İfraz işleminde Sebep -> ?

Yapılan ayırma işleminin imar mevzuatına uygunluğu onaylattırılır. (Onay mercii; işleme konu parsel belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.)

Bu onay sonrası hazırlanan ifraz dosyasının teknik kontrolünün yapılması için, yüklenici mühendis aracılığıyla kadastro müdürlüğüne başvurulur.

İFRAZ İŞLEMİ KAÇ TÜRE AYRILIR?

İfraz işlemleri Rızai İfraz, Cebri İfraz ve Mahkeme Kararı ile İfraz olmak üzere 3’e ayrılır.

• Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi isteği ile araziyi ayırma isteğidir. Ayırma işlemi yapılacak arsanın tüm paydaşlarının istenilen belgeler ile idarelere başvurmaları yolu ile gerçekleşir.

6785 sayılı eski İmar Kanunu’nun 38’inci maddesine göre isteğe bağlı ifraz sadece imar sınırları içinde yapılırdı.

• Mahkeme Kararı ile İfraz: Söz konusu taşınmaz birden fazla kimseye ait ise herhangi bir hak sahibi ifraz işlemi isteyebilir. Mahkeme kararı ile bu ifraz işlemi yapılır.

• Cebri  İfraz: Binalı ya da binasız arsalarda hak sahiplerinin kararı aranmaksızın yol fazlaları, kamuya ya da belediyelere ait yerlerle birleştirilmeleri demektir.

İFRAZ NEDEN YAPILIR?

Taşınmazın değerini arttırmak, daha çabuk satılmasını sağlamak ve hazırlanan imar planının uygulanmasını temin için yapılır.

 Ancak, İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.

Yani 5 bin metrekareden küçük araziler ifraz edilemez. Ayrıca yola cephesi olmayan araziler üzerinde ifraz yapılamaz. Söz konusu parseller ifraz edilerek yol oluşturulamaz.

İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

   İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

 Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

TEVHİD NEDİR?

Tevhid, ifraz işleminin aksine birbirine bitişik olan birden fazla arsanın birleştirilmesi işlemine denir. Mülk sahibi eğer birbiriyle sınırı olan arsaların tümüne veya sınırı kesinleşmiş birkaç arsaya tapu güvencesi altında sahipse bu arsaları birleştirerek tek bir arsa altında tapulandırabilir. Yapılan birleştirme işleminin imar mevzuatına uygunluğu onaylattırılır. (Onay mercii; işleme konu parseller belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.)

2010/4 sayılı genelge birleştirmeyi; talebe bağlı olarak yapılacak işlemlerden olarak belirlenmiştir. Lisanslı büroların kurulduğu yerlerde birleştirme için ilk başvuru bu büroya (bürolardan birine) yapılır. Eğer Lisanslı büro kurulmamışsa başvuru kadastro müdürlüğüne yapılır.

Tapuların birleştirilmesi işlemi, aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal için yapılabileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallar için de yapılabiliyor.

Bu işlem kapsamında birleştirilecek taşınmaz malların üzerinde, rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti gibi şerhler varsa, bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatleri ile alınması gerekiyor.

TEVHİD İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

Tevhid işlemi ifraz işleminde varolan usullere uygun olarak gerçekleştirilir. Yani tevhid işlemi,

 İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır.Tevhidi yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

 Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

Tevhid ( birleştirme) kapsamındaki gayrimenkullerin bitişik olması yani işleme konu parsellerin birbirine sınır olması şarttır. İmar planlarında yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu alana rastlayan kısımlarının tevhidine izin verilmemektedir. Parsel sayısı ve büyüklüğü birleştirme işlemi için önemli olmayıp sadece söz konusu işlem için birden fazla taşınmaz olması gerekmektedir. Aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal birleştirilebileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallarda birleştirilebilmektedir. Taşınmazların hepsinin arsa veya bina olması şart değildir. Taşınmazlardan birisi bina veya yapı ve diğerleri de arsa olabileceği gibi tam tersi bir durumda söz konusudur. Gayrimenkuller üzerinde rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti ile tasarrufu kısıtlayan şerhler var ise bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatleri ile işlemin gerçekleştirilmesi gerekmekte olduğuna dikkat edilmelidir.

TEVHİDİN AMACI VE YAPILABİLECEĞİ DURUMLAR

   Tevhid , taşınmazların tarımsal amaçlı daha ekonomik kullanmak, sanayi amaçlı büyük yatırımlara girişmek, daha büyük arsa oluşturarak inşaat yapma izni almak veya komşu parselle aradaki ortak sınırı düzeltmek gibi amaçlarla yapılabilir.

• Belediyelerin bu yöntemi tercih sebepleri; diğer yöntemlerle karşılaştırıldığında belediyelere az masraf çıkarması, kısa sürede tamamlanabilmesi, umumi hizmet alanlarının kolaylıkla belediye eline geçmesi, süreç içinde taşınmaz sahiplerinin daha fazla etkin olması, her şeyden evvel belediyelerin mali yapıları gereği imar uygulamaları yapmaya güçlerinin olmamasına ilişkin nedenlerdir.

İmar Kanunu md  18: Arsa ve Arsa Düzenlemesinin Amacı

a)Öncelikle şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya uygun ögeleri göz önünde bulundurularak düzenleme alanı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca saptanır.

b)Bu sınırlar içinde düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinime duyulan meydan, park, genel otopark, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan alanların yüzölçümleri hesap edilerek ,düzenleme alanı içindeki toplam alana oranlamak suretiyle düzenleme ortaklık payı miktarının oranı bulunur.

Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme alanında saptanan düzenleme ortaklık payı miktarının, bu alan içindeki kadastro ya da imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranından ibarettir.

Bu oranın, taşınmaz yüzölçümünün yüzde kırka kadar olan bölümü bedelsiz alınabilmekte, fazlaya gereksinim olduğunda diğer kısmı için kamulaştırma yoluna başvurulmakta ya da arsa sahibinin isteğine uygun olarak belediyelerin başka yerlerdeki arsası ile değiştirilebilmektedir.

c) Saptanan düzenleme ortaklık payı oranı yüzde kırkın altında ise,bedelsiz olarak alınacak miktarın yüzde 40 ın altındaki oran içinde olması yasa gereği olup, bunun yüzde 40’a tamamlanması gibi bir uygulamaya gidilmesi yasal açıdan olanaksızdır.

d)Yürürlükten kaldırılan 6785 sayılı İmar Kanununun 42.maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde ,bir kişinin yeri, okul, kreş, hastane, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi kamu tesis alanlarında kaldığında, bu alanlar kamulaştırılıncaya kadar, o vatandaşa hiçbir yapı yapma olanağı sağlamaz ve bir ev yapacak kadar arsa bile verilmezken, 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi ile bu gibi alanlara düzenlemeye bağlı tutulan tüm parsel malikleri arsalarının büyüklükleri oranında pay verilerek ortak edilmekte ve böylece zarara uğramaları önlenmektedir.

e)Sınırı saptanarak düzenlemesine karar verilen alan içinde kalan arsa ve araziler, imar planındaki yapılanma koşullarına uygun olarak parsellere ayrılmakta ve parselasyon haritaları yapılmaktadır. Bu haritalar yapılarak düzenlenen parseller taşınmaz sahiplerine özgülenirken varsa mevcut yapıların bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine öncelikle kendi arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına, olanaklar elverdiğince özen gösterilmesi gerekmektedir.

F)Bu özgüleme işlemlerinin sonuçlanmasından sonra yapılan tüm işlemlerin uygunluğu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca onaylanarak, onaylanan parselasyon planlarının bir ay süre ile ilan edilmesi olağan yöntemlerle duyurulması sağlanarak bu süre içinde parselasyon planlarına itiraz edilebilmekte, 1aylık ilan süresi sonunda kesinleşen parselasyon planları, tescil edilmek üzere ilgili tapu dairelerine gönderilmektedir.