GİRİŞ
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmiş tipik bir sözleşmedir. Kira sözleşmesiyle taraflar karşılıklı hak ve yükümlülük altına girerler. Daha açıklayıcı bir ifadeyle kira sözleşmesi kiraya verene kiralananı kiracının kullanımına elverişli bir şekilde teslim etme ve bununla birlikte ondan yararlanmasına katlanma; buna karşın kiracıya da bedelini zamanında ödeme ve kiralananı özenli ve dikkatli bir şekilde kullanma yükümlülüklerini yükler.
Bu bilgiler ışığında kira sözleşmesinin unsurları olarak; taraflar (kiracı ve kiraya veren), tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları, kiralanan ve kira bedeli sayılabilir. Kira sözleşmesinin hukuken geçerli olması için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir, yani kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için yazılı olarak veya noterden düzenlenmesi gibi herhangi bir şart öngörülmemiştir. Yazılı olmasının usul hukuku anlamında ispat bakımından önemi büyüktür. Taraflar serbest iradeleriyle, yukarıda izahına çalıştığımız unsurların varlığı dâhilinde kendi aralarında kira sözleşmesi akdedebilirler. Burada üzerinde duracağımız, uygulamada en sık rastlanan ihtilaf konusu olarak kira sözleşmesinin bir unsuru, yani olmazsa olmazı diyebileceğimiz kira bedeli ve bedelinin belirlenmesi üzerinde yoğunlaşacağız.
Taraflar kira bedelini irade serbestisinin bir gereği olarak serbestçe kararlaştırabilirler. Fakat kanun bu hususta tarafların menfaatlerinin hukuken korunmasını sağlamak amacıyla bazı sınırlamalar getirmiştir. Kanunun getirdiği bazı sınırlandırmalara ve taraflar arasında bedelin kararlaştırılması ve sözleşme süresince bedelin değiştirilmesi konularına değinmek gerekir.
KİRA BEDELİ
Kira sözleşmesinin kurulması ve geçerliliği için bedelin kararlaştırılmış olması gerekir. Kira bedeli kiralayan tarafından kiraya verene kiraladığı şeyi kullanması, ondan yararlanması karşılığında ödenmesi gereken bedeldir. Kira bedelini taraflar serbest iradeleriyle belirleyebilirler, kira bedelinde artırıma gidebilirler. Taraflar kira bedelinde anlaşma sağlayamazlarsa mahkeme kararıyla da kira bedeli tespit edilebilir. Kira Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanuni düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 344 vd. maddelerinde yer almaktadır.
Kira Bedelinin Taraflarca Belirlenmesi
TBK md. 343 uyarınca kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılması dışında kiracı aleyhine hiçbir değişiklik yapılamaz. Kira hukukuna göre aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir nitekim söz konusu madde emredici niteliktedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin tespitinde getirdiği sınırlamaya göre bedelde artırıma giderken tüketici fiyat endeksi oranını aşılmaması gerekmektedir. Nitekim TBK md. 345: “ Tarafların yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanır.” diyerek kira bedelinin tespitinde bir üst sınır öngörmüştür. Dolayısıyla taraflar kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir oran kararlaştıramazlar. Aksi halde burada kısmi geçersizlik söz konusu olacak ve kararlaştırılan oranın, tüketici fiyat endeksinden fazla olan kısmı geçersiz sayılacaktır. Bu hüküm emredici niteliktedir ve aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.
Kira Bedelinin Dava Yoluyla Belirlenmesi
Taraflar bedel değişikliği üzerine herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa kira bedeli yine bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek üzere hakim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak belirlenir. Nitekim TBK md. 345/2 uyarınca: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
KİRA TESPİT DAVASI
Taraflar kira bedelini belirlemede noktasında uyuşmazlığa düşerse, kira bedelinin tespitinin belirlenmesini mahkemeden istemek üzere her zaman kira tespit davası açabilirler. Elbette ki kira tespit davası açabilmek için hukuken geçerli bir kira sözleşmesi ve davayı açmakta hukuki yararın bulunması gerekir. Önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkündür, taşınır kiralarında kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılamaz.
Kira Tespit Davası Açmakta Hukuki Yarar Şartı
Kira sözleşmesi beş yıldan az süreli olarak ikame edilmişse ve taraflar bedel üzerinde anlaşmışsa kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarar olmadığından kira tespit davası açılamaz. Aksi halde açılan kira tespit davası reddedilir. Kira sözleşmesi beş yıldan az süreli olarak kurulmuş olup taraflar bedelde anlaşamazlarsa kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunacağından kira tespit davası açılabilir.
Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, tarafların bedelde anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hâkim, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Nitekim taraflar beş yıl kadar uzun bir süreden sonra kira bedelindeki artış oranını belirlemede tüketici fiyat endeksi oranı üzerinden ve hakkaniyete uygun bir belirleme yapamayabilirler. Bu yüzden beş yılın sonunda, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, taraflarca kira bedelini tespit davası açılmasında hukuki yarar mevcuttur. Bu husus TBK md. 344/2’de düzenlenmiştir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Her şeyden önce eğer taraflar kira dönemi sonunda kira bedelinde artışa gitmek isterse yeni kira dönemi başlamadan en geç 30 gün önceki bir tarihte kira tespit davası açabilirler veya kiraya veren yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önceki bir tarihte kiralayana yazılı bir ihtarla kira bedelinde artışa gideceğini bildirirse artık yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi, özel yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Kira Tespit Davasının Sonucu
Eğer kira tespit davası yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa veya yine bu tarihte kiracıya yazılı ihtarda bulunulmuşsa yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabileceğini söylemiştik. Bu kurala sadık kaldıktan sonra yeni kira döneminde açılan bir kira tespit davası sonucunda, kira bedelinin tespitine ilişkin verilen mahkeme kararı bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI
Kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılmış olan kira bedelinin kira dönemi sonunda tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek üzere arttırılmasının mümkün olduğundan ve ne şekilde gerçekleştirilebileceğinden bahsetmiştik. Kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bu düzenlemelerden, diğer bir deyişle; kira dönemleri sonunda kira bedelinde kanuni sınırlamalar ve kurallar çerçevesinde yapılan rutin değişikliklerin yanı sıra kira bedelinin değiştirilmesine olanak tanıyan bir diğer kurum da kira bedelinin uyarlanmasıdır. Kira bedelinin uyarlanmasının temeli Türk Borçlar Kanunu’nun “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. Maddesine dayanmaktadır. Kanunun ilgili maddesindeki koşulların varlığı halinde taraflar kira sözleşmesini mevcut koşullara uyarlayabilirler. Sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanması noktasında aralarında anlaşma sağlayamamaları halinde sözleşmenin uyarlanmasını dava yoluyla mahkemeden talep edebilirler.
Kira Sözleşmesininin Uyarlanması Davası’nın Şartları (TBK md. 138)
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü hal meydana gelmeli
- Olağanüstü hal borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı
- Olağanüstü hal, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı.
- Borçlunu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.
Günlük yaşamda hayatın olağan akışına aykırı durumlarla karşılaşılabilmektedir. Öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan birtakım gelişimler ve değişimler insanlar arasındaki iletişimi ve anlaşmaları olumlu/olumsuz yönde etkilemektedir. Örnek vermek gerekirse Covid-19 salgınının bir sonucu olarak içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde maruz kalınan ekonomik, sosyal, siyasal ve daha pek çok alandaki kısıtlamalar toplumsal düzende büyük ölçekli bir değişime neden olmuştur. Yine aynı şekilde döviz kurlarındaki ani iniş çıkışlar insanların finansal hesaplarında değişiklik yapmasına sebebiyet vermiştir. Bahsi geçen değişikliklerin beraberinde getirdiği sorunlar, hukuk devletini ve kanunların üstünlüğünü ilke edinen toplumsal düzende ancak hukuki zeminde çözülebilir. Mevcut hukuki ilişkideki hak ve menfaat dengesini bozan bu tarz beklenmedik olaylar karşısında kanun koyucu tarafların hak ve menfaatlerini koruyan bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemeye istinaden taraflar kira sözleşmesinin uyarlanmasını yukarıda belirttiğimiz koşulların sağlanması halinde kendi aralarında sağlayabilecekleri gibi mahkemeden de kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler.
Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvurma Zorunluluğu
Kira sözleşmesinin uyarlanması davası, kira bedeli tespit davasından farklı olarak ihtara gerek olmaksızın TBK md. 138’deki şartların mevcudiyeti halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur fakat taraflar ihtiyari olarak arabulucuya başvurabilirler.
Kira Sözleşmesinde Uyarlamaya İlişkin Yapılan Düzenlemelerin Uyarlamaya Etkisi
Taraflar kira sözleşmesine uyarlamaya ilişkin olumlu/olumsuz kayıt düşebilirler. Ancak sözleşme kurulduktan sonraki süreçte meydana gelen ve önceden öngörülemeyen ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü haller sebebiyle bozulan menfaat dengesini, hem MK md.2’deki dürüstlük kuralı uyarınca hem de hakkın kötüye kullanılmasına yer vermemek amacıyla yeniden sağlamak gerekir. Tarafların sözleşme kurulurken uyarlamaya ilişkin koydukları kayıt karşısında tarafların maruz kalabilecekleri hak kayıplarının önüne geçebilmek için edimler arasındaki dengesizliğin giderilmesi bakımından uyarlama davası açılabilir. Aynı kural sözleşme kurulurken uyarlamdan feragat edilmesi halinde de geçerlidir.
Uyarlama Yoluyla Sözleşmede Değiştirilebilecek Hükümler
Uyarlama davasında hakim tarafların uyarlama şekil ve yöntemini hakkaniyete ve tarafların çıkar dengesine uygun olarak belirlemekte serbest bir yetkiye sahiptir. Hakim kira bedelinde değişiklik yapabileceği gibi kira sözleşmesinin süresinde de değişiklik yapabilir. Dolayısıyla uyarlama davasına sadece bedel değil, süre gibi sözleşmenin anlam ve amacına göre, sözleşmeye ilişkin diğer unsurlar da konu yapılabilir.
Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesinin uyarlanması davasında görevli mahkeme HMK md. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili Mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.